不再追求盲目追求规模增速 已经成为当下房企共同选择

楼市调控精细化管控资金和土地这两大房企命脉后，“房地产进入白银时代”似乎终于在2020年正式定音。房企债务和毛利率变化已经成为最确定的信号。

作为上海本土最大的多元化房企，绿地控股(600606.SH)也不得不在时代转折点上，将重点聚焦于财务优化和提质增效上。

4月26日，绿地发布2020年年报显示，全年营收同比增长6.53%，达到4558亿元;扣非归母净利润同比增长13.13%，达到144亿元。

分区域来看，大本营华东区域仍是收入重镇，全年贡献营收2124.6亿元，占总收入将近一半。其次是西南区域，全年营收1049.2亿元，也达到总收入近四分之一。不过西南地区毛利率表现拖了后腿，仅为5.72%，这在很大程度上拉低了公司整体毛利率。

从数据来看，去年绿地归母净利增速不及营收增速。房企盈利能力变弱，在2020年房企财报得到淋漓尽致体现。随着高地价项目进入结算期，叠加去年影响，不管头部房企还是中小型房企都在这一维度上面临下行的压力。

头部房企如万科，毛利率由2019年27.2%下降到2020年22.6%，恒大去年净利率同比下降6.4个百分点。中型房企如新城、金地等董事长均对外指出，土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的收益率面临着下行挑战。

就绿地而言，其盈利能力下降主要来源三方面。中信建投竺劲分析认为，首先，房地产业务结转毛利率下降，较上年同期下降 1.2 个百分点至 26.4%;其次，投资收益下滑显著，由2019年的88.6 亿下降至2020年的47.7 亿元;最后，成本管控能力下降， 销售管理费用率较上年同期提升了 0.5 个百分点至 5.5%。

绿地是一家多元化房企，业务集中在地产、基建、金融和消费四方面。其中主业地产是最大的营收来源。

去年，这一业务实现结转收入1948亿元，结转面积1769万平方米，保持稳定，实现合同销售金额3584亿元，销售面积2909万平方米，回款3089亿元，回款率86%。

从销售结构来看，绿地货值结构得到优化，商办货值正在逐年降低。去年其住宅销售金额2725亿元，占比76%，商办销售占比24%。

凭借“地产+”产业协同战略布局，绿地在土地获取上具备多数房企无法比拟的优势。去年，绿地929亿元买地，平均楼面价仅为3175元/平方米。

具体来看，去年，绿地共新增90个项目，对应土地面积1365万平方米，总货值约3330亿元。在新增项目中，约七成项目位于一、二线城市;按计容建面计算，约七成为住宅。其中，“地产+”产业协同项目建筑面积超过2300万平方米，占比超过80%。

截至2020年底，总土储20088万平方米，其中，持有待开发土地规划计容建面4592万平方米，在建15496万平方米。这一土储总量在行业中属于靠前位置。

此外，绿地另外三项业务也在规划中得到积极发展。去年，基建营业收入 2334 亿元，同比增长 24%;金融利润总额37亿元;消费上，商贸产业全年营收80亿元，零售门店拓展至近100家，营运酒店增长至45家，4S店规模也在扩大，达到44家。

不过，在关乎企业命脉的财务指标上，绿地表现并不理想。去年，监管层先后出台“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”政策，约束了房企的融资规模，房企不得不将稳健重要重要发展战略。

依照“三道红线”新规， 绿地控股2020年年度三项指标均未达标，与2019年踩线情况一致，维持‘红档’。

根据贝壳研究院统计，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，较上年同期上升1.3个百分点;净负债率为139.2%，较上年同期下降17.7个百分点;现金短债比为0.97，同比提升0.21。

乐观的是，其现金流得以改善。去年，绿地录得经营性现金流量净额447亿元，同比增长132.17%;货币资金为1035亿元。

据了解，绿地提出了“三年三步走去杠杆”计划进行降档。而今年目标则是，力争实现两条线“转绿”达标。

根据绿地披露的2021年一季度业绩数据，其现金短债比超过1 ，“一条红线”已经提前“转绿”达标。

今年春节前后，绿地在偿债高峰期，偿还多笔到期债务，降低资产负债率。据绿地披露，公司在今年按期完成了2015年公司债券(第一期)、2016年公司债券(第一期)本息兑付，总计约180亿元。2月，完成本息约4.72亿美元境外美元债券兑付。

同时，绿地加大了债券回购注销力度，已回购美元债券共计约6000多万美元，目前已注销1300多万美元。

至三月底，绿地有息负债总额(含广西建工)较今年初再降181亿元，自去年推进去杠杆计划以来，累计较高点已下降845亿元;净负债率较高点累计下降52个百分点。

绿地未公布今年销售目标。从行业来看，降负债稳发展，不再追求盲目追求规模增速，已经成为当下房企共同选择。而绿地控股董事长、总裁张玉良也表示，绿地将以降负债稳发展、高效去杠杆作为重要战略。

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